Artigos - A Responsabilidade Civil do Proprietário, do Incorporador e do Construtor do Edifício
A Responsabilidade Civil do Proprietário, do Incorporador e do Construtor do Edifício
Escrito por Renato de Mendonça Canuto Neto
Há poucos anos assistimos atônitos ao desabamento do Edifico Areia Branca, situado no bairro de Piedade, Jaboatão dos Guararapes. Ainda sob a densa fumaça dos escombros, e em meio a dor e perplexidade geral, muitos, ao nosso entender, de forma precipitada, lançaram-se a apontar possíveis responsáveis pelo desabamento e o conseqüente dever de indenizar as vítimas do acidente.
Essa situação vem se somar aos outros recentes desabamentos ocorridos na própria cidade do Jaboatão dos Guararapes, e num passado recente em Olinda.
Essa situação de total insegurança revolveu a necessidade de se estudar as responsabilidades envolvidas em tais casos e, com o respeito que merecem as posições até então postas, entendemos, no momento atual, ser impossível avaliar quais os responsáveis em definitivo pelo ocorrido.
Esse breve estudo tem por escopo, apontar como se situa genericamente a responsabilidade civil em casos como tais.
Nas hipóteses de ruína do edifício, exsurgem evidentes duas responsabilidades, uma extracontratual e outra contratual, ambas objetivas, independentemente da prova da culpa.
Na primeira, a obrigação de indenizar é do proprietário do edifício, em face de sua ruína, perante terceiros, sejam transeuntes, vizinhos, ou quaisquer outras pessoas que sejam prejudicadas com sua queda, é o que dispõem os arts. 937, 1.277 e 1.299 do Código Civil atual, que encontra correspondência com as normas dos arts. 1.528, 554 e 572, respectivamente, do Código Civil de 1916.
Tal obrigação deriva do dever próprio que tem o proprietário de zelar pela coisa, deixando-a sempre segura para si e para terceiros, e cuja idéia inspiradora, conforme anota SÍLVIO RODRIGUES, em sua obra DIREITO CIVIL, Saraiva, São Paulo, Vol. 4, 19ª ed, pág. 124, “é a de criar uma presunção de responsabilidade para o proprietário, nos casos contemplados na lei, a fim de facilitar a tarefa da vítima que reclama indenização pelos prejuízos por ela experimentados e defluentes da ruína de edifícios.”
E arremata SÍLVIO RODRIGUES dizendo que “Em suma: o proprietário é sempre o responsável pela reparação do dano causado a terceiro pela ruína do edifício ou construção de seu domínio, sendo indiferente saber se a culpa pelo ocorrido é do seu antecessor na propriedade, do construtor do prédio ou do inquilino que o habitava. Ele é o réu da ação de ressarcimento.”(ob. cit. pág. 126)
Com esse entendimento concorda SÉRGIO CAVALIERI FILHO, in COMENTÁRIOS AO NOVO CÓDIGO CIVIL, Forense, Rio de Janeiro, 2004, que às fls. 285, em nota ao artigo 937, adverte que “à luz do artigo 937 do Código Civil, portanto, só o proprietário é o responsável pelos danos resultantes da ruína do edifício. O máximo que a jurisprudência tem admitido, já que não acarreta nenhum prejuízo para a vítima, antes, pelo contrário, representa maior garantia no recebimento da indenização, é a condenação solidária do empreiteiro ou construtor, se ingressou no processo como litisconsorte.”
Não socorre ao proprietário do edifício em ruínas a alegação de que não seria manifesta a necessidade do reparo, recaindo sobre a vítima o ônus da premência de sua prova, como alude a parte final do multicitado artigo 937.
A uma porque a intenção maior do legislador foi de criar comando legal que viesse a facilitar a reparação do dano causado à vítima, como antedito.
A duas porque, como ensina o inigualável JOSÉ DE AGUIAR DIAS, em DA RESPONSABILIDADE CIVIL, Forense, Rio de Janeiro,10ª ed., vol. II, pág. 437, “Um prédio que necessite manifestamente de reparos, o que se comprova, desastrosamente, pela ruína do edifício, é, ipso facto, um prédio abandonado.”
E arremata, AGUIAR DIAS, “Ora, praticamente, a prova da necessidade de reparos não pode ser feita fora desta proposição: tanto necessitava de reparos que caiu. Muito mais rara, quase impossível, é a hipótese de cair um edifício que não necessitasse de reparos. Faça o proprietário, que tem tão evidente dever de vigilância, prova de que ela ocorreu.” (ob. cit. pág. 438)
A segunda das responsabilidades, esta de natureza contratual, figuram como partes o proprietário ou proprietários do edifício e o seu incorporador ou construtor e terá como fundamento a regra do art. 618 do Código Civil atual, com correspondência no art. 1.245 do Código Civil anterior.
No dizer de CARLOS ROBERTO GONÇALVES, em RESPONSABILIDADE CIVIL, Saraiva, São Paulo, 7ª ed, 2002, pág. 407, “o construtor assume uma obrigação clara de resultado, que só se exaure com a entrega da obra pronta e acabada a contento de quem a encomendou. O seu trabalho deve-se pautar pelas normas técnicas e imposições legais que regem os trabalhos de Engenharia e Arquitetura. Sendo um Técnico, presume-se conhecedor da ciência e arte de construir.”
Para Hely Lopes Meirelles em DIREITO DE CONSTRUIR, Malheiros, São Paulo, 6ª ed, 1994, as responsabilidades decorrentes da construção, dentre outras estão: a) responsabilidade pela perfeição da obra; b) responsabilidade pela solidez e segurança da obra; c) responsabilidade por danos a terceiros.
Em relação à primeira das situações, adverte o autor acima citado que “a responsabilidade pela perfeição da obra é o primeiro dever legal de todo profissional ou firma de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de construção, particular ou pública, mesmo que não conste de nenhuma cláusula do ajuste.”(ob. cit. pág. 217)
E arremata dizendo que “fundado nesse dever de perfeição é que o Código Civil autoriza quem encomendou a obra a rejeitá-la quando defeituosa, ou a recebê-la com abatimento no preço, se assim lhe convier (arts. 1.242 e 1.243)” (atuais 615-616).
Essas imperfeições em nada interferem na solidez e segurança da obra, pois apenas são defeitos sanáveis de responsabilidade do construtor.
Na segunda situação, adverte Hely Lopes Meirelles que “Diante da norma civil e das disposições reguladoras do exercício da Engenharia e da Arquitetura, a responsabilidade pela solidez e segurança da obra é extensiva a todo construtor, qualquer que seja a modalidade contratual de construção. Em princípio, a responsabilidade pela perfeição da obra e pela sua solidez e segurança é integral e única do construtor, mas pode ser transferida ao autor do projeto ou partilhada com os que nele interferiram, conforme a culpa de cada um.”(ob. cit. pág. 219)
A terceira situação de responsabilidade decorre dos danos causados pela obra a vizinhos ou terceiros. Quanto aos primeiros, o art. 572 do Código Civil de 1916, (atual 1.299), dava e dá ao construtor e ao proprietário a liberdade de construir em seu terreno, porém, lhes impunha a responsabilidade objetiva pelos prejuízos experimentados pelos vizinhos.
No que concerne a terceiros os danos a estes causados serão de responsabilidade objetiva do dono do edifício, em face de sua ruína, podendo-se em determinados casos se verificar a solidariedade entre o proprietário do edifício e seu construtor. (CC/1916, art. 1.528, atual 937)
O prazo de garantia em relação à solidez e a segurança da obra por parte dos empreiteiros e construtores é de 05 (cinco) anos, como dispõe o art. 618 do Código Civil de 2002. (art. 1.245, CC/1916), a partir da entrega aos proprietários, salientando-se que o direito reconhecido no caput do art. 618, decairá se não for oposta a ação contra o empreiteiro no prazo de cento e oitenta dias, a contar do aparecimento de cada vício ou defeito.
Não se confundindo com o prazo prescricional para o exercício do direito de ação que, no Código Civil anterior era de vinte anos e no atual foi reduzido para três anos (art. 206, § 3º, V, CC/2002). (vide RSTJ 62/393, 88/96 e RT 734/283).
Poder-se-á, ainda, discutir, acerca da aplicabilidade ou não do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, desde que a relação contratual entre proprietário e construtor ou incorporador seja de consumo, nos moldes do seu art. 3º, aplicando-lhes, quando cabível as regras dos arts. 12 e 14, e o prazo prescricional de 05 (cinco) anos a contar do aparecimento do vício notadamente oculto.